Huis, appartement of nieuwbouw kopen

Wat is een registergoed?
Een registergoed is een goed voor welke overdracht of vestiging inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers (Kadaster) noodzakelijk is.

Een huis is een registergoed. Waarom is dat huis een registergoed? Voor het overdragen van een huis schrijft de wet voor dat een en ander dient te geschieden bij een overdrachtsakte, die ten overstaan van de notaris dient te worden ondertekend. Vervolgens laat de notaris een afschrift van die akte inschrijven bij het Kadaster.

Daarna is de koper eigenaar geworden.

Is een fiets een registergoed? Nee, immers voor de eigendomsoverdracht van een fiets is geen notariële tussenkomst vereist.

Een vliegtuig en een boot zijn in principe géén registergoederen. Indien ze echter bij het Kadaster te boek worden gesteld (hiervoor dient wel aan bepaalde voorwaarden te worden voldaan) door de betreffende eigenaar, zijn het ineens wel registergoederen geworden.

Een registergoed is een goed voor welke overdracht of vestiging inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers noodzakelijk is.

Een woning (ver)kopen
Het kopen van een huis is een spannende gebeurtenis.

In de meeste gevallen wordt er door verkoper en koper of één van beide partijen een makelaar ingeschakeld om behulpzaam te zijn bij de verkoop dan wel aankoop. De makelaar zal in de meeste gevallen de koopovereenkomst opstellen waarin de tussen partijen gemaakte afspraken schriftelijk worden vastgelegd.

Onderhandse koopovereenkomst
Indien zowel verkoper als koper géén makelaar hebben ingeschakeld en partijen de tussen hen gemaakte afspraken toch schriftelijk wensen vast te leggen, is het mogelijk dat door notariskantoor Adam Elzinga de onderhandse koopovereenkomst wordt opgesteld.

De eigendomsoverdracht
De werkzaamheden van notariskantoor Adam Elzinga bestaan ten aanzien van de eigendomsoverdracht o.a. uit:

  • het voorbereiden van de overdracht
  • het nakijken van de eigendomsverhouding bij het kadaster
  • het opmaken van de benodigde notariële akte(n)
  • de financiële afwikkeling.

Lees meer over > overdrachtsakte

Meer weten over het kopen van een huis: klik hier  

 

Een appartement (ver)kopen
In principe gaat de aan- en verkoop van een appartement op dezelfde als bij de overdracht van een woonhuis.

Er is echter een verschil.
Indien u een woonhuis koopt, bent u volledig eigenaar van het gehele huis. Bij een appartement is dat niet zo, u koopt namelijk een aandeel in het totale gebouw met het recht om van bepaalde gedeelten van het gebouw gebruik te mogen maken (bijv. de flatwoning en berging).

Vereniging van eigenaren
Omdat er meerdere eigenaren zijn, die tezamen een flatgebouw in eigendom hebben, bent u van rechtswege lid van de vereniging van eigenaren. Aan deze vereniging betaalt u maandelijks een bijdrage. Indien er groot onderhoud aan het flatgebouw dient te worden uitgevoerd, wordt dat voldaan uit de bijdrage, die de gezamenlijke eigenaren aan de vereniging verschuldigd zijn, mits er voldoende in kas zit. Wanneer dit niet het geval is, zal het tekort op de gezamenlijke eigenaren worden verhaald.

Een nieuwbouw woning of appartement (ver)kopen
Om eigenaar te worden van een bouwkavel, dient dezelfde procedure te worden gevolgd als bij de overdracht van een woning.

Eigenaar van een bouwkavel
Nadat u eigenaar bent geworden van de bouwkavel zal de aannemer starten met de bouw. Al hetgeen u op uw eigen grond bouwt is van rechtswege eigendom van u, tenminste als het een woning betreft . Ingeval van een appartement wordt u tezamen met de overige eigenaren automatisch gezamenlijk eigenaren van het gehele appartementencomplex.

Meer weten over appartementsrechten: klik hier

Koopovereenkomst

Mondelinge overeenkomst
Met ingang van 1 september 2003 heeft de wetgever bepaald dat indien een consument (iemand die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf) een huis of nieuwbouw huis (flatwoning) koopt, een en ander in een schriftelijke overeenkomst dient te worden vastgelegd. Een mondelinge overeenkomst is dus niet meer rechtsgeldig.

"Voorlopige koopovereenkomst"
Vaak noemen mensen zo'n overeenkomst een "voorlopige koopovereenkomst". Het is zeker geen voorlopige overeenkomst aangezien partijen zijn gebonden aan de in de overeenkomst gemaakte afspraken.

De makelaar en de notaris
Vaak wordt er door één van partijen een makelaar ingeschakeld om behulpzaam te zijn bij de aan- dan wel verkoop. Mocht dit niet zo zijn dan is het verstandig om een en ander door een deskundige en onpartijdige partij te laten doen. In dat geval bent u op mijn kantoor aan het juiste adres, aangezien ik meedenk met partijen, de belangen van partijen respecteer en deze op elkaar afstem.

In de koopovereenkomst staan o.a. de volgende onderwerpen:

  • vermelding van aan- en verkopende partij;
  • omschrijving van het verkochte;
  • de koopsom;
  • wie de kosten van de overdracht en de overdrachtsbelasting betaalt; indien de verkoper deze betaalt noemt men dat "vrij op naam" en indien de koper deze voor zijn rekening neemt heet dat "kosten koper";
  • de datum van de overdracht en de betaling van de koopsom;
  • of er een bankgarantie dient te worden gesteld dan wel een waarborgsom gestort bij mijn kantoor;
  • is er een (olie)opslag tank en/of asbest in het verkochte aanwezig;
  • eventuele bijzondere verplichtingen voor de eigenaar/gebruiker;
  • verschuldigde boete ingeval een van partijen zijn verplichtingen niet nakomt;
  • ontbindende voorwaarde in verband met de eventueel benodigde hypothecaire geldlening.

Lees meer over > hypotheek.

In de koop-/aannemingsovereenkomst staan daarnaast o.a. ook vermeld:

  • de koopsom van de grond;
  • wanneer de bouwtermijnen aan u in rekening zullen worden gebracht;
  • vanaf welke datum u eventueel grond- en/of bouwrente verschuldigd bent.

In de overeenkomst zijn meerdere zaken vast te leggen die partijen onderling zijn overeengekomen.

Drie dagen bedenktijd
Tegen het onder tijdsdruk nemen van een overhaaste beslissing heeft de wetgever de koper extra bescherming geboden door hem drie dagen bedenktijd te geven.
De dag, volgend op de dag waarop de koper een door alle partijen getekend exemplaar van de koopovereenkomst of koop-/aannemingsovereenkomst heeft ontvangen, begint de bedenktijd van minimaal drie dagen te lopen. Binnen deze periode kan door de koper, zonder opgave van reden afgezien worden van de koop.
Indien de koper afziet van de koop is het verstandig om voordat de drie dagentermijn afloopt dit schriftelijk te melden bij de verkoper.
De be den ktijd bedraagt minimaal drie dagen, maar partijen kunnen een langere termijn overeenkomen.

Waarborgsom
In de koopovereenkomst of in de koop-/aannemingsovereenkomst kan de verkoper bedingen dat de koper, tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen, een waarborgsom ter grootte van 10% van de koopsom bij de notaris in depot stort. De koper kan ook een bankgarantie laten afgeven voor hetzelfde bedrag.

Overdrachtsakte voor woningen en appartementen

Zodra partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend gaat de notaris aan de slag om de overdrachtsakte voor te bereiden.

De volgende werkzaamheden worden o.a. verricht:

  • controle van de identiteit van partijen aan de hand van een geldig legitimatiebe wijs;
  • met onderhandse koopovereenkomst opgemaakt door Notariskantoor Adam Elzinga controle bij het Kadaster wie eigenaar van het pand is;
  • na ondertekening van de akte nogmaals controle bij het Kadaster;
  • controle naar de burgerlijke staat (echtscheiding of overlijden) en persoonlijke omstandigheden van verkoper:
    - staan zijn goederen onder bewind;
    - is er sprake van faillissement of onder curatelestelling;
    - verkoper is een rechtspersoon, dan is er inzage nodig in het handelsregister;
  • onderzoek bij het Kadaster naar belemmeringen ten aanzien van het pand:
    - maakt er iemand gebruik van uw erf om van en naar de straat te gaan;
    - ligt er een gemeenschappelijke gas- en/of waterleiding in de grond;
    - zijn er kettingbedingen;
    - is het pand een beschermd monument;
    - ligt het pand in een gebied dat is aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht;
  • bij het kadaster nagaan of het verkochte pand bezwaard is met hypotheken en/of beslagen. Na de overdracht lost de notaris, in opdracht van de verkoper, de eventuele hypotheken en/of beslagen af;
  • het tijdig toesturen van de stukken naar alle betrokken partijen;
  • controle dat het totaal door de koper te betalen bedrag (koopsom en kosten) op de dag van het ondertekenen van de akte van levering op de rekening van het notariskantoor is bijgeschreven.

Inschrijving Kadaster 
Om daadwerkelijk eigenaar te worden van het door u gekochte woonhuis of appartement, wordt een afschrift van de bij de notaris gepasseerde akte van levering ingeschreven bij het Kadaster.